Glossário de FIIs: os Termos que Todo Cotista Precisa Conhecer

Por Andrel Wirth · Publicado em 4 de junho de 2026

O universo dos Fundos de Investimento Imobiliário tem um vocabulário próprio que pode intimidar quem está começando. Este glossário reúne mais de trinta termos essenciais — de AFFO a vacância — explicados em linguagem direta, com exemplos da B3. Use-o como referência sempre que cruzar uma sigla desconhecida em um relatório gerencial ou em uma análise de fundo.

Estrutura e funcionamento do fundo

FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Veículo coletivo regulado pela CVM que reúne recursos de vários investidores para aplicar em ativos imobiliários — imóveis físicos ou títulos de crédito. O cotista recebe parte proporcional dos resultados.

Cota

A menor fração do fundo. Comprar uma cota é tornar-se sócio de uma fatia do patrimônio. As cotas são negociadas na B3 com código de quatro letras seguido do número 11 — por exemplo, HGLG11.

Gestor e administrador

O gestor decide onde o fundo investe (quais imóveis comprar, quais CRIs adquirir). O administrador cuida da parte regulatória, contábil e da relação com os cotistas. São funções distintas, frequentemente exercidas por instituições diferentes.

Taxa de administração e de gestão

Percentual cobrado sobre o patrimônio ou o valor de mercado do fundo para remunerar administrador e gestor. Taxas altas corroem o rendimento líquido do cotista ao longo do tempo.

Patrimônio líquido (PL)

O valor contábil dos ativos do fundo menos suas obrigações. Dividido pelo número de cotas, resulta no valor patrimonial por cota — base para o cálculo do P/VP.

Tipos de fundo

FII de tijolo

Investe em imóveis físicos — galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, hospitais. A renda vem dos aluguéis. Exemplo: HGLG11 (logística).

FII de papel

Investe em títulos de crédito imobiliário, principalmente CRIs. A renda vem dos juros desses papéis, muitas vezes indexados ao CDI ou ao IPCA. Exemplo: KNCR11 (atrelado ao CDI).

FII híbrido

Combina imóveis físicos e títulos de crédito no mesmo portfólio, diversificando as fontes de renda.

Fundo de fundos (FOF)

Investe em cotas de outros FIIs, oferecendo diversificação instantânea em uma única compra. Cobra uma camada adicional de taxa de gestão.

Fundo de desenvolvimento

Financia a construção de empreendimentos para vendê-los ou alugá-los depois. Tem maior potencial de ganho de capital e maior risco que um fundo de renda já estabilizado.

Indicadores de avaliação

Dividend Yield (DY)

Relação entre rendimentos distribuídos e preço da cota. Detalhado no guia de dividend yield de FII.

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)

Compara o preço de mercado da cota com seu valor patrimonial. Abaixo de 1 indica negociação com desconto sobre o patrimônio; acima de 1, com ágio. Veja o guia dedicado de P/VP de FII.

AFFO (Adjusted Funds From Operations)

Resultado de caixa ajustado, que aproxima a capacidade recorrente de distribuição do fundo descontando receitas e despesas não recorrentes. É uma medida mais fiel da renda sustentável do que o lucro contábil.

Cap rate

Taxa de capitalização: relação entre a renda anual de um imóvel e seu valor de mercado. Funciona como o "yield do imóvel" e ajuda a avaliar se uma aquisição feita pelo fundo foi cara ou barata.

Cota a mercado vs cota patrimonial

A cota a mercado é o preço negociado na bolsa; a cota patrimonial é o PL dividido pelo número de cotas. A diferença entre as duas é o que o P/VP mede.

Imóveis e contratos

Vacância física e financeira

A vacância física é a proporção da área locável sem inquilino; a vacância financeira é a proporção da receita potencial não realizada. Um imóvel com pouca área vaga mas com inquilino em carência pode ter vacância financeira maior que a física.

Contrato típico e atípico

No contrato típico, o inquilino pode rescindir com multa e revisar o aluguel periodicamente. No atípico (built to suit ou sale and leaseback), o compromisso é mais rígido e longo, dando previsibilidade de receita ao fundo.

Cap rate de aquisição e de venda

Comprar imóveis a cap rate alto (barato) e vendê-los a cap rate baixo (caro) gera ganho de capital para o fundo — uma fonte de resultado além do aluguel.

Inadimplência

Proporção dos aluguéis ou juros não pagos no prazo. Em fundos de papel, alta inadimplência dos devedores dos CRIs é um sinal de alerta sobre a qualidade do crédito.

Crédito imobiliário (fundos de papel)

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

Título de dívida lastreado em recebíveis do setor imobiliário. É o principal ativo dos FIIs de papel.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

Título de renda fixa emitido por bancos, lastreado em crédito imobiliário, isento de IR para pessoa física.

Indexador (CDI, IPCA, IGP-M)

Índice ao qual a remuneração de um CRI ou contrato está atrelada. Fundos indexados ao IPCA protegem contra inflação; os indexados ao CDI acompanham os juros de curto prazo.

Mercado e operações

IFIX

Índice da B3 que mede o desempenho médio dos FIIs mais negociados, ponderado por liquidez e valor de mercado. É a principal referência de mercado para fundos imobiliários.

Liquidez

Facilidade de comprar ou vender cotas sem afetar muito o preço. Medida pelo volume financeiro diário negociado.

Emissão e subscrição

Quando o fundo cria novas cotas para captar recursos (emissão), os cotistas atuais costumam ter direito de preferência para subscrever na proporção que já detêm.

Direito de subscrição

O ativo negociável que representa o direito de participar de uma emissão. Aparece na carteira com código terminado em 12, 13, etc.

Amortização

Devolução de parte do capital ao cotista, distinta do rendimento. Reduz o PL e o preço da cota proporcionalmente — não é "lucro", é devolução de principal.

Come-cotas

Termo emprestado dos fundos tradicionais; não se aplica aos FIIs, cujos rendimentos mensais são isentos de IR para pessoa física nas condições legais. Mencionado aqui justamente para desfazer a confusão comum.

Conclusão

Dominar esses termos transforma a leitura de relatórios e análises de uma decifração frustrante em algo natural. Com o vocabulário em mãos, o próximo passo é aplicar os conceitos: comece pelo guia de como investir em FIIs para ver como tudo se conecta na montagem de uma carteira.