Imposto de Renda sobre FIIs: Como Declarar e Quando Pagar
A tributação dos Fundos Imobiliários gera muita confusão — e errar pode custar multa. A boa notícia é que as regras, uma vez entendidas, são simples. Há dois tratamentos distintos: o do rendimento mensal (em geral isento) e o do ganho de capital na venda (tributado a 20%). Neste guia, separamos os dois com clareza e mostramos como declarar cada situação. Trata-se de conteúdo educativo; em caso de dúvida específica, consulte um contador.
Atenção: regras tributárias podem mudar. As informações abaixo refletem o tratamento vigente para pessoa física no Brasil; sempre confirme nas orientações oficiais da Receita Federal antes de declarar.
1. Rendimento mensal: a isenção (e suas condições)
O rendimento mensal distribuído pelos FIIs é isento de imposto de renda para a pessoa física, desde que três condições sejam atendidas simultaneamente:
- As cotas do fundo são negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado;
- O fundo tem no mínimo 50 cotistas;
- O investidor não detém 10% ou mais das cotas do fundo (nem recebe 10% ou mais dos rendimentos distribuídos).
Para o pequeno e médio investidor, essas condições são quase sempre atendidas — por isso a fama de "renda isenta" dos FIIs. Importante: a isenção vale para o rendimento, não para o ganho na venda.
2. Ganho de capital na venda: 20% via DARF
Quando você vende cotas por um preço maior do que pagou, o lucro (ganho de capital) é tributado à alíquota de 20%. Diferente das ações, não existe a isenção para vendas até R$ 20 mil no mês — essa isenção é exclusiva de ações no mercado à vista. Em FIIs, qualquer ganho é tributável.
O cálculo e o pagamento são de responsabilidade do investidor:
- Apure o ganho: preço de venda menos preço médio de compra, descontando os custos (corretagem, emolumentos).
- Aplique 20% sobre o ganho líquido do mês (é possível compensar prejuízos de meses anteriores em FIIs com lucros em FIIs).
- Gere a DARF com o código apropriado e pague até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Exemplo: você comprou 100 cotas de um FII a R$ 10,00 (R$ 1.000) e vendeu por R$ 12,00 (R$ 1.200). O ganho é de R$ 200. O imposto é 20% × R$ 200 = R$ 40, pago via DARF no mês seguinte. Prejuízos anteriores com FIIs podem reduzir essa base.
3. Como declarar na declaração anual
Mesmo com rendimentos isentos, você precisa declarar. São três fichas relevantes:
Bens e Direitos
Informe a posição de cotas em 31/12, com a quantidade, o nome e o CNPJ do fundo e o custo de aquisição (não o valor de mercado). Use o grupo de aplicações em renda variável / fundos, conforme o programa da Receita do ano.
Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
Some os rendimentos mensais isentos recebidos no ano e informe nessa ficha, identificando o fundo pagador. O informe de rendimentos da corretora ajuda a consolidar esses valores.
Renda Variável / Operações
Se houve vendas com ganho de capital, informe as operações e o imposto pago via DARF mês a mês. É aqui que o controle de preço médio e de DARFs ao longo do ano faz diferença.
| Situação | Tributação | Onde declarar |
|---|---|---|
| Rendimento mensal (condições atendidas) | Isento | Rendimentos Isentos e Não Tributáveis |
| Ganho de capital na venda | 20% via DARF (mês seguinte) | Renda Variável / Operações |
| Posição de cotas em 31/12 | — | Bens e Direitos (pelo custo) |
Erros comuns a evitar
- Achar que isento é "não declarável": a isenção é do imposto, não da obrigação de informar.
- Aplicar a isenção de R$ 20 mil dos FIIs: ela não existe para fundos imobiliários, só para ações.
- Esquecer a DARF do ganho de capital: o atraso gera multa e juros.
- Declarar cotas pelo valor de mercado: na ficha de bens, usa-se o custo de aquisição.
Conclusão
O tratamento tributário favorável ao rendimento é uma das maiores vantagens dos FIIs frente a outras fontes de renda — como comparamos no guia de FII vs imóvel físico. Mas a isenção do rendimento não dispensa o controle das vendas e da declaração. Mantenha registro de preço médio e DARFs, declare tudo e, em casos complexos, conte com um contador. Para relembrar como o rendimento isento se traduz em yield líquido, veja o guia de dividend yield de FII.
Acompanhe suas posições de FII ao longo do ano e chegue à declaração com tudo organizado.
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